Care e preţul corect în imobiliare?
Am o curiozitate personală. Am tot citit articole in ultimele luni despre cum preturile o sa scada in toamna asta, pentru ca sunt in continuare mari. Din subiectul asta, urmatorul dezbatut este “cat costa o locuinta de doua camere”? Raspunsul cel mai comun este ca m² de locuinta ar trebui sa coste cat un salariu mediu. Deci, grosso modo, 500€ x 60m² = 30.000 euro.
Teoretic. Practic, 60m² nu va ajunge sa coste 30K decat in oraşe moarte, unde, sa-mi fie iertat, salariile de 500€ sunt rare.
Parerea mea e ca, cel putin in perioada asta, nu prea exista un “pret corect” in imobiliare. Nici inainte de criza nu era. Acum, pretul corect e ala la care te intelegi cu proprietarul. Daca e sa faci o evaluare dupa pretul materialelor de constructie, mana de lucru, pretul terenului etc., cred ca rezulta un pret fara legatura cu ce tranzactii se mai fac acum in piata sau cu ce preturi sunt cerute.
In .ro sa vorbesti de pretul corect la imobiliare e echivalent cu a porni un super-flame dat fiind ca toti au cate o opinie proprie (bazata evident pe continutul propriului buzunar) iar suma acestor opinii nu converge intr-un singur punct. Ba din contra, e rost si de bataie
Acum serios, vorbim de o piata care nu s-a bazat niciodata pe vreun raport sanatos de costuri / venituri: adica in comunism am avut repartitii discretionare si preturi controlate, in postcomunism am devenit toti proprietari la preturi modice neajustate cu inflatia iar ulterior piata a fost inundata de “investitori” si de “credite usoare”. Cu un astfel de background e absolut imposibil de decis un pret corect!
in romania salariul mediu e de 500 euro? cred ca glumesti, e rarissimo.
in tm se apropie f mult de calculul asta,doar ca pornim de la o premisa gresita,salariul mediu in romania este de ~350 euro
Depinde de constructori
) daca aia 60 mp is suprafata construita + terenul din fata blocului + bucata din casa scarii, in Oradea sunt 2 camere la 30 K.
Long live idiotii care pun botu!
Eu credeam ca pretul corect il da piata, nu cineva anume. Atat iti da piata pe el (cumparatorii), cu atata il dai… Altfel ramai cu el, orice socoteli ti-ai face.
S-a dovedit in ultimii 5 ani cel putin ca e o zona extraordinar de dinamica, in ambele sensuri. A dus la sapa de lemn poate tot cam atat de multi miliardari a si creat.
eu cred ca o sa apara in toamna ap de 2 camere cu 30000 numai ca o sa fie cf 2 (40 mp)
Dificil.
Intr-un oras activ economic e greu ca un apartament sa ajunga la pretul asta. Calcul prezentat de tine e total cretin. Am auzit si eu de el, ba chiar sunt cateva “minti luminate” care il raspandesc. E valabil doar pentru exceptii si nu se poate generaliza. Daca aplici formula unui salariu din Bucuresti pentru un apartament in Calarasi poate functiona. Altfel nu.
Pretul corect este acela la care piata va incepe sa functioneze. Deocamdata sta. Problema e ca in momentul in care va incepe sa reporneasca piata va avea aproximativ acelasi parcurs ca si in trecut. Se va duce in sus nejustificat. Daca din ’89 si pana acum nu s-a construit mai nimic….in ultimii 2 ani nu s-a facut chiar NIMIC.
am vazut undeva (blogul lui Mihai Marcu, o postare despre case) un calcul similar, pretul era calculat ca fiind 5 sau 7 salarii medii nete anuale.
Numai ca intr-o economie cu multe nuante de negru si gri, salariul mediu oficial e oarecum irelevant. Cred ca de asta si avem asa niste fluctuatii la preturile caselor.
asa ca gata, te-ai compromis. again.
In orice caz, preturile apartamentelor ar trebui sa fie calculate si in raport cu valoarea caselor situate, sa zicem, pe o raza de 50 km fata de localitatea in care sunt si care au an de construire similar, avantajul caselor (care au si teren, aproximativ 1000 mp) fiind luat in calcul ca o compensare la amplasamentul apartamentelor in orase!
Pretul corect este cel la care se face tranzactia pentru ca doar acel pret spune care este valoarea la un moment dat al unui apartament/unei case etc.
Parerea mea.
in Bucuresti, salariul mediu brut este de aprox 7-800 de euro/luna, iar un apartament situat intr-o zona medie si cu o suprafata de 55 mp ar trebui sa coste 40-45k euro tinand cont de puterea de cumparare, gradul de confort al locuintelor si infrastructura proasta din marile orase.
In Timisoara, apartamentele cu doua camere situate in zone bune sunt scoase la vazare ~45k. Dar asta reprezinta pretul de strigare….
Costul pe metru patrat la o casa de 200 mp (D+P+E) construita in perioada 2008-2010 din caramida cu goluri si termosistem, finisaje la calitate medie, cu utilitati existente la strada si bransare la ele, cu proiect facut de arhitect, intabulare si tot tacamul ajunge la 600 euro pe metru patrat. Asta in conditii de cheltuieli facute cu grija, structura facuta cu firma si finisaje cu echipa la negru, calitate buna.
Asta in orasul Iasi. Daca se lucreaza total cu firme si externalizat pretul creste simtitor. La apartamente ar trebui sa apara ceva diminuari de cost. Se adauga si marja dezvoltatorului. Mai calculati!
baii gasca 30.000 euro un apartament de 60m patrati era in plin boom economic….acu’ la mine in kktu asta de oras un partament e 13-15 mii (20 daca e facut) euro…vezi ca esti gasca si comentezi fara sa stii?
Vand aparartament 3 cam, Nicolae Grigorescu, p dec/g+f+t/ plm
negociabil
am cumparat chiar inainte de paste un apartament de 55 mp in buzau cu 29.500 de euro. preturile ar trebui sa mai scada.
haha, preambul la urmatorul articol in care zoso ne va propune spre vanzare atelierul lui foto din slobozia, din care a pozat turnu’ aifal. nice try
!
Deocamdata preturile “creste” de la o zi la alta
Nu cred ca rezolvi ceva cu 30.000 dar….
Poti sa judeci pretul corect din 2 puncte de vedere:
1) Cel la care cererea se intalneste cu oferta. Pretul asta mi se pare ca e direct proportional cu ce are omul prin buzunare.
2) Valoarea reala. Adunci pretul pamantului cu materialele si manopera, pui un profit decent si vezi ce iti iese. Eu chiar as fi curios de un calcul din asta.
Aberatiile cu salariul mediu sunt..doar aberatii. Cum sa influenteze salariul mediu care include si Bucurestiul, pretul unui apartament in Suceava, Iasi, Arad?
@ Shmen, dacă se spunea şi 50.000 tot aşa aveai să crezi. e plină lumea de fraieri.
o garsoniera = 100 de salarii medii.
Salariul mediu brut e in jur de 20 mil la noi deci net undeva la 14-15.
Calculul nu se poate face niciodata X euro/m2, deoarece nu poti compara metrul patrat construit in ferentari cu cel de pe bulevardul Unirii. Intotdeauna m2 are pretul zonei.
Acum cat trebuie sa fie pretul intr-o anumita zona e o alta discutie. Si aici poate interveni ceva de genul: x euro/m2 * coef_de_zona.
Salariul mediu pe economie cred ca e acum vreo 300 de euro.
Si vor ajunge sa fie apartamentele de 3 camere 30.000 (maxim), nu cele de 2 camere. nu uita ca au fost preturile astea prin 2004. de ce ar fi astazi mai scumpe ? din cauza inflatiei ? ok, luam in considerare inflatia, dar mai scadem preturile si pt ca pe timp de criza banii sunt rari, deci tot acolo ajungem.
n-o sa mai prindem apartamente cu 30 000, ca na, dupa ce ai dat 80 000 pe el nu-ti vine… dar oricum, or sa mai scada.
salariu mediu pe economie e cam 13 mil, cu ce e la negru, gri, evaziune, fa-l un 20 de mil, da’ maxim.
S-ar putea sa creasca pretul si s-ar putea sa scada !Depinde de situatia economica .Basescu e de vina
)
pe langa faptul ca salariul mediu din Ro nu e nici pe departe 500 EUR (e undeva la 1200-1300 RON brut, mai mare in Bucuresti), mai trebuie sa tinem cont de un aspect elementar (un fel de mediana salariilor):
in Romania, cca 85-90% din populatia activa are un venit (cel putin declarat) de sub 1000 RON, ceea ce face ca salariul mediu sa fie destul de irelevant in acest context
in alta ordine de idei, un pet de 500 EUR / mp ar fi rezonabil
Sa ne amintim:
http://www.hotnews.ro/stiri-politic-4321941-programul-guvernare-salariu-mediu-900-euro-pensie-405-euro-cota-unica-16-scutiri-limitate-profitul-reinvestit-tehnologie.htm
Sa traim bine ! de ce le e frica nu scapa !
Chestiunea asta este echivalenta cu intrebarea “Care este pretul corect pentru autoturisme?”
In primul rand notiunea de “autoturisme” este prea vaga, include orice de la 5k la 100k euro.
In al doilea rand intrebarea este gresit pusa, pentru ca “pretul corect” nu este definit pentru o medie (a pietei) ci pentru un caz particular (prin raportarea lui la media pietei).
Nu se poate spune despre pretul mediul al pietei ca este corect. In schimb se poate spne despre in pret individual ca este corect sau nu, prin compararealui cu punctule de referinta (pretul mediu al pietei la un anumit moment dat).
Sau, alftel spus, dupa ce vad apartamentul tau ti-as putea spune ca “pretul corect este de … Euro”. (media pietei ptr acel obiect, in acea zona, la acel moment dat)
Pretul corect intr-o astfel de perioada este dat de valoarea de inlocuire! Asa cum scriam si eu intr-un articol recent despre ANL, statul a facut licitatie nationala pentru construirea de apartamente noi ANL la preturile de azi, iar rezultatul licitatiei a fost transpus in pretul de vanzare al apartamentelor scoase la vanzare de primarii, pentru chiriasii actuali. E un etalon bun, iar la acele cifre se mai adauga terenul, din diversele zone.
cand ti se promite salariu mediu de 900 euro, parca-ti mai vine sa faci un credit de 400-500 euro sa-ti cumperi un apartament, nu ?
stiu pe cineva care si-a luat un apartament cu 2 camere in bacau cu 30keuro
Apropos de stiut pe cineva care a cumparat recent: sora mea, saptamana trecuta, 4 camere (la bloc) in Brasov, 76.000 eur.
Pretul corect e foarte clar… e mare pentru cine are de vandut, si mic pentru cine vrea sa cumpere. Problema e ca realitatea e intotdeauna alta.
Te contrazic… in curand un apartament de 60m2 se va putea cumpara cu 30k sau mai putin cam in toate orasele. Ceea ce nu e rau deloc. Si dupa parerea mea, dupa iesirea din criza, preturile vor mai creste putin dar nu vor mai reveni niciodata unde au fost. Aviz visatorilor…
Pretul corect este pretul pe care eu sunt dispus sa-l platesc si pe care vanzatorul este dispus sa-l accepte.
Depinde de oras si zona. Cred ca in Bucuresti pretul corect pentru o garsoniera confort 1 ar trebui sa fie undeva in jur de 25-30.000 de euro. Doua camere probabil undeva in jur de 40-45.000 si asa mai departe.
Cat despre preturi mari: banuiesc ca esti de acord ca din orice unghi ai privi problema preturi de 60-70.000 pentru o garsoniera cum erau acum vre-o 2 ani sunt exagerate.
o varianta luata in calcul pentru evaluare ar fi chiria pe 20 de ani
in B, 2 camere-250E/luna – 3000/an – 60.000E valoare de piata
si are in vedere si diferenta de zona, comfort, dotari etc
Pe de alta parte o mare problema a pietei imobiliare din Romania o reprezinta transparenta si informarea. Dintre toti indicii imobiliari de pe piata, cel mai aproape de realitate mi se pare cel lansat de Darian, pentru ca se raporteaza la tranzactionare si nu la cerere/oferta sau preturi declarate la notari.
http://realestate.doingbusiness.ro/ro/market-overview/article.php?articleid=493
Ti-am zis şi eu câteva vorbe mai devreme ai m-ai cenzurat însă un spammer ca Shmen laşi… Nici măcar nu te are in blogroll de peste un an, asa ca mine
O zi buna, oricum! Nu am de ce să ma supăr.
Poate prima intrebare ar trebui sa fie “cat costa sa construiesti metrul ala patrat?”, poate asa aflam si cate piei iau de pe noi japcarii astia cu imobiliarele lor.
Am scris detaliat pe blog despre acest subiect.
O persoana are nevoie cam de 25 mp. In Romania merge si 15-20 mp/persoana.
Media salariului net legal in bucuresti a fost de 452 eur in 2010. Pentru a se cumpara un apartament de doua camere e nevoie acum in 2010 de 13 salarii anuale. In 2002 era nevoie de 9 salarii medii anuale.
Pret corect e greu de definit, dar pe o perioada lunga de timp exista un pret de convergenta – 5 – 7 venituri nete pe familie. E o suma care se poate rambursa lejer in 15 ani, timp in care banii virtuali din credit devin bani reali.
in bulgaria, in veliko tarnovo, care e un fel de targoviste la noi, intr-un bloc nou (si sunt f putine in oras) metrul patrat e de 400 de euro cu tot cu parcare.
vanzatorul era un romanes plin de aur din cap pina-n picioare deci cred ca avea si el profitul lui maricel.
Eu stima ca fair value pentru pretul de vanzare al apartamentului este 100 de chirii lunare (pentru respectivul apartament). Ce e sub ca pret de vanzare e good deal, ce e peste este over-valued. intr-o piata ‘incalzita’ insa putin probabil sa gasesti la banii astia ca sa observi regula
Cred ca in evaluarea pretului corect ar trebui sa se tina cont de disponibilitatile partilor, si mai ales de cea a cumparatorului. Intai sa vedem cat e capabil sa dea o familie de romani de conditie medie pe un apartament. Ei poate sa ia o rata pe maxim 30 de ani, adica 360 de luni. Un salariu mediu cum ziceai e cam la 500 de euro (cel putin in bucuresti). Asta inseamna 1000 de euro pe familie. La rata nu poate da mai mult de 35% din venit (si daca face manarii sa dea mai mult sunt tampiti). Asta inseamna ca va platii 350 * 360 = 126000. Considerand ca jumatate din bani e dobanda, raman 63k de dat efectiv pe apartament. La astia mai putem adauga un 17k avans luat de pe nunta/parinti/bunici/stransi la ciorap. Si ajungem la concluzia ca o familie de romani in medie e capabila sa dea maxim 80k pe un apartament, orice apartament. Si o familie medie trebuie sa isi poata permite sa ia cel putin apartament de 3 camere in bloc vechi sau un apartament de 2 camere in blocuri noi.Daca constructorii nu sunt capabili sa furnizeze la maxim acest pret, nu vor avea cumparatori, e simplu.
Apoi trebuie luata in calcul disponibilitatea potentialului cumparator de as lua un apartament al lui. Datorita faptului ca legislatia privitoare la chirii este haotica in Romania, dorinta familiilor de as cumpara apartamente este mai mare decat in alte tari si astfel creste sansa ca o familie sa dea suma maxima pe care poate sa si-o permita. Daca la un moment dat situatia chiriasiilor va si spre exemplu ca in Germania, cred ca un potential cumparator va fi dispus sa ofere doar maxim 70% din suma maxima pe care si-o permite, acum procentajul e pe la 90%.
Datorita faptului ca Bucurestiul nu are un bun sistem de transport in comun, si e aproape inexistent pt. zonele invecinate, disponibilitatea de a cumpara un apartament sau casa in camp pe la 60% (omul trebuie sa isi mai pastreze si pt. masina si benzina si pt. el si eventual si pt. sotie).
Si daca tot suntem la masini, romanul s-a nascut cu curu-n masina, deci mai taiem oricum din suma maxima cam 10-20k pt. masina.
Si astfel ajungem la preturile maxime pe care ar fi dispus sa le ofere o familie de romani medii:
50-60k pt. un apartament in oras
30-40k pt. un apartament in camp
Practic asta e maximul pe care un agent imobiliar ar trebuie sa spere sa il obtina. Daca statul ar creste nesimtit de mult impozitele pt. locunintele in plus neinchiriate si ar crea un cadriu legislativ adecvat pt. chiriasi, preturile ar putea ajunge pe la
40k – 50k pt. un apartament in oras
25k – 30k pt. un apartament in camp.
Si cum spuneam ma refer la apartamente de 3 camere vechi sau de 2 camere noi.
http://economiapentrutoti.blogspot.com/2010/09/puterea-de-cumparare-in-imobiliar.html.
Acolo e un grafic reprezentativ.
Venitul mediul lunar nu-i legat in mod direct de mp util al locuintei ci mai degraba procentul (a suta parte) din locuinta medie. Iar apartamentul mediu in Romania n-are 100mp, ci mai degraba 50mp.
Mai e inca loc de scaderi (spectaculoase) la preturile apartamentelor.
DUPA ce se face izolarea termica si debransarea de la RADET un apartament de 2 camere, de 50mp, cu parcare (adica un apartament mediu, insa locuibil, intr-un cartier mediu gen Dr Taberei) ar trebui sa coste 120 salarii medii (salariul pe 5 ani ale unei familii medii). Acum suntem undeva la 150-160 salarii medii.
In urmatorii 3 ani, la sfarfitul bulei imobiliare casele or sa fie mai ieftine cu inca 25% fata de cat sunt acum in 2010.
@o femeie: La salariul mediu publicat de INS trebuie adaugata salariul la negru si spaga medie primita de un om mediu in Bucuresti. Chestia asta e doar PARTIAL adevarata. In principiu oamenii de conditie medie DAU mai multe spagi decat primesc. E greu, tare greu de aflat daca spaga medie data e mai mica decat banii primiti in plic de la patron.
Oricum calculul e unul optimist din toate punctele de vedere, nu doar proprietarilor de azi sau al viitorilor proprietari: Munca la negru o sa scada, salariul mediu in euro o sa creasca (usor) iar pretul caselor o sa depinda doar de ce poti sa faci locuind in casa pe care vrei s-o cumperi.
Pretul e dat de prostia unora.
In momentul in care proprietarii comunisti mor de foame si stau in mizerie la 3 camere confort 1 sau 2 si nu si-au mai platit intretinerea de 12 luni ,DAR nu se muta , e o problema a sistemului. Nu trebuiesc tolerati tigani, batrani si saraci in apartamente centrale in cladiri decrepite ce cad zilnic piatra cu piatra pe cetatenii ce se plimba pe trotuare. Aia e o problema.
A doua este ca tzaranii saraci de la oras nu vor sa se mute inapoi la tzara. isi vand rapid apartamentul la 10% sub piata (dar cu mult peste normalitate) si isi cumpara cu 5-10.000 de eur casa cu teren la tzara. Cresc animale si legume si au si bani cash de motorina si curent.
Bancile mai au si ele o parte de vina cand dau imprumut agentilor de vanzari care castiga 12 milioane cu tot cu comision si au de platit rate de 600 de euro.
In tara asta ar trebui sa vina vreo 2 ani de praf crunt ca se reglementeze niste aberatii, sa moara niste prosti, sa se mute niste tzarani, sa falimenteze niste banci. Cine o sa scoata capu la lumina peste 2 ani, o sa aibe liniste si normalitate.
@cristean.
) nu te-ar deranja prea tare asta. Daca esti familist preferi sa dai bani mai multi. Si nu degeaba.
Gresit. Ba nu. Profund gresit.
Pretul de vanzare n-are nimic de-a face cu pretul de cost al apartamentului (chestia asta e valabila pentru orice produs).
Nu conteaza daca apartamentul e luat moka de un securist de la stat, luat in varf de bula de o tanara speranta corporatista sau construit in regie proprie de o ruda de-a ta.
Il cumperi (sau nu) in primul rand pentru locatia sa: Ajungi la serviciu in 30 minute in loc de o ora inseamna sa “lucrezi” 9 ore pe zi in loc de 10. Adica o marire cu 12% la salariu. Ajungi la scoala/gradinita/supermarket in 10 nimute in loc de 20 mai adaugi in 12% echivalent la salariu.
Locatia inseamna si vecinii pe care-i ai: Interesant, Ferentariul e uncartier destul de aproape de centru. Daca esti sundent (nu stuidenta
Mai apoi, cumperi apartamentul pentru utilitati: izolatie termica, sa nu mori de gat cu RADET-ul, sa nu refuleze canalul, sa nu puta apa de la chiuveta (chiar daca aia “minerala” e mai buna)
Eu unul nu ma pricep prea bine s-analizez fisurile din placile de beton ca sa stiu daca e bine construit sau nu. Sunt convins ca putini se pricep.
Finisajul oricum il refac ca nu-mi place rozul vanzatorului chiar daca, recunosc, e frumos.
Deci pretul de cost n-are nimic de-a face cu decizia mea de a cumpara sau nu o casa.
Daca ma oftic ca un securist a luat-o gratis sau a construit-o cu puscariari platiti cu 1 leu ziua nu rezolv nimic. N-am nimic cu caprele lui.
Pretul va fi reglat de cerere si de acum incolo, spun eu. Pana ce majoritatea cumparatorilor ori sunt din crema poporului , care-si permit sau cei veniti din strainatate cu niste bani ale caror valoare n-o stiu aici in tara, pana atunci preturile tot vor scadeal. Marea masa se gandeste la supravietuirea zilnica si viseaza la achizitionarea de case sau terenuri.
cred ca e rar ca metrul patrat sa fie cat un salariu mediu. Sau in fine… exceptiile sunt frecvente.
In Paris metrul patrat e vreo 10.000Euro si ma indoiesc ca asta e salariu mediu in oras!
Noi ca nivel de trai suntem cam cum eram prin 2003-2004 dar cu inflaţia din prezent. Or să se mai liniştească apele fiindcă nu sunt mulţi care să plătească preţul cerut.